תנופת הפיתוח האדירה באשדוד בשנים האחרונות הופכת אותה ליעד מבוקש עבור זוגות צעירים ומשפרי דיור. הביקוש הגובר לעיר לצד עתודות קרקע ההולכות ונגמרות יוצרות שיאים חדשים במחירי הדיור, מה שמושך בימים אלו לעיר גם את ציבור המשקיעים המחפש ליהנות מעתודות הקרקע האחרונות המיועדות לבינוי בעיר.
עם הנמל המסחרי הגדול בישראל, מרכזי עסקים ותרבות ענפים, בית חולים חדיש ומתקדם והחופים היפים והנקיים בארץ, לצד קרבה יחסית וגישה נוחה למרכז, אשדוד הפכה בשנים האחרונות ליעד אטרקטיבי במיוחד עבור זוגות צעירים ומשפרי דיור המחפשים איכות חיים ועתיד טוב יותר להם ולילדיהם. הביקוש ההולך וגובר לנדל"ן לצד עתודות קרקע שהולכות ואוזלות הובילו לזינוק אדיר במחירי הנדל"ן בעיר, מגמה שממשיכה גם בימים אלו.
לא במקרה אשדוד הפכה להיות כל כך אטרקטיבית. עיר יפה ומתוכננת היטב, רצועת חוף ארוכה מהיפות בארץ, פיתוח עירוני ברמה גבוהה ואיכות חיים, כל זאת לצד קרבה יחסית לתל אביב וכלל גוש דן ומחירי דיור נוחים משמעותית ממרכז הארץ. כמובן שהגירה חיובית מסוג זו היא מבורכת לכל עיר ולכן בנוסף לפרויקטים של התחדשות עירונית בתוך העיר עצמה, החלו באשדוד לבחון חלופות לבנייה בהיקף משמעותי יותר.
הפתרון – המשולש החקלאי של אשדוד
מיצוי עתודות הקרקע לצד הנהירה לעיר הובילו לעליית מחירים מתמשכת ולא נראה שהמגמה הזו הולכת להיבלם בקרוב. מתוך מטרה לתת מענה לדרישה הגוברת לדירות חדשות בעיר יצאה עיריית אשדוד למהלך להפשרת קרקעות המשולש החקלאי במזרח העיר במטרה לייצר פתרונות לביקושים הגדולים לדירות בעיר. האזור מדובר תחום ממזרח על ידי כביש 4 וממערב על ידי נחל לכיש כאשר תכנית המתאר הארצית מדברת על כ-15,000 יחידות דיור שצפויות לקום במתחם.
נושא הקרקעות החקלאיות הוא לא חדש. בעשרות ערים ברחבי הארץ אשר נהנו מגידול מפתיע באוכלוסייה עם הבריחה מהמרכז לפריפריות השונות הבינו שהדרך היחידה לתת מענה לגידול המהיר באוכלוסייה ולשמור על מגמת ההגירה החיובית לעיר מבלי לסבול מהתייקרות קיצונית במחירי הדיור (שהיא כשלעצמה מכת מדינה) היא לפעול להפשרת הקרקעות הללו. את המגמה הזו ראינו לאורך השנים מתרחשת באזור השרון, עמק חפר וערים נוספות אשר היו מוקפות בקרקעות חקלאיות פרטיות שמזה שנים אינן בשימוש חקלאי בפועל.
המרוויחים הגדולים – המשקיעים
בתוך כל הסיפור הזה יש ציבור מרכזי שנהנה מהסיטואציה הזו והוא כמובן ציבור המשקיעים. אם במהלך השנים האחרונות נהנו בעלי הנכסים בעיר מעליות דו ספרתיות במחירי הדיור ותשואה גבוה על הנכסים להשקעה, הרי שאפילו בשנת 2018 בה יצאה הממשלה מגדרה להאט את התייקרות המחירים עדיין נרשמה עלייה של כ-3% במחירי הדיור בעיר (על פי נתוני לשכת השמאים).
מעבר לתשואה על נכסים קיימים, גם שטחים הנמצאים בהליכי הפשרה כיום, דוגמת רובע הנחל אותו הזכרנו קודם לכן, זוכים לעניין הולך וגובר מאז שהוכרזה התכנית העתידית לבנייה במתחם. אם בתחילת שיווק הקרקעות עמד מחיר יחידה על כ-79,000 ₪ הרי שכבר היום מחיר ליחידת קרקע במתחם עומד על כ-149,000 ₪, מחיר שעל פי הערכת שמאי אחרונה שבוצעה עודנו משקף רק רבע משווי הקרקע בפועל לאחר הפשרתה למגורים.
אין ספק שמציאות של אי יציבות בשווקים הפיננסיים לצד סביבת הריבית האפסית הופכת את ההשקעה בנדל"ן, בייחוד כאשר מדובר בעתודות קרקע אחרונות באזורי ביקוש גבוה, להשקעה ארוכת טווח בעלת פוטנציאל תשואה גבוה יותר לאורך זמן מהחלופות האפשריות הקיימות בימים אלו.
עתודת הקרקע האחרונה באשדוד המיועדת לבניה
העתיד של העיר ללא ספק נמצא בתכניות הבנייה העתידיות ברובע הנחל כפי שנחשפו בהרחבה בעיתונות הכלכלית במאי 2018, כאשר תכנית משרד הבינוי והשיכון מדברת על הקמה של קרוב ל-20,000 יחידות דיור חדשות במתחם בטווח של 8-10 שנים מהיום. מדובר בעתודת הקרקע האחרונה באשדוד המיועדת לבנייה חדשה (שאינה במסגרת פרויקטים של תמ"א והתחדשות עירונית), כלומר האזור האחרון שצפויה להיות בו בנויה חדשה משמעותית בעיר.
במחיר של 149,000 ₪ המשקף רק רבע משווי הקרקע בפועל לאחר שתופשר למגורים, אין ספק שרובע הנחל באשדוד הוא אחת מהזדמנויות ההשקעה האטרקטיביות ביותר הקיימות כיום לטווח הזמן הבינוני-ארוך, כאשר כל הנתונים מראים שהביקוש לעיר ומחירי הדיור בה צפויים להמשיך במגמת העלייה המתמשכת של השנים האחרונות.
